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房產(chǎn)一直是人們最基本也是最重要的生活資料，如何正確地處分房產(chǎn)就顯得尤為重要。現(xiàn)就城鎮(zhèn)房產(chǎn)法定繼承之外的房產(chǎn)處分相關(guān)法律知識(shí)及幾點(diǎn)誤區(qū)做如下說(shuō)明。
一、轉(zhuǎn)讓
（一）合法的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)的所有權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人，也就是人們通常說(shuō)的“出售”。房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓首先要確定房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，房產(chǎn)一般歸個(gè)人所有，夫妻共同所有，其他組織所有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)（包括房產(chǎn)）物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，故房產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)人（賣(mài)房人）和受讓人（買(mǎi)房人）簽訂合法有效的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，然后買(mǎi)賣(mài)雙方依照合同履行各自的義務(wù)，其中最主要的就是交付房款和房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的義務(wù)的約定。
（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的誤區(qū)
1.認(rèn)為沒(méi)有房產(chǎn)證也可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。有的轉(zhuǎn)讓人雖在該房中居住多年，原購(gòu)房款也已經(jīng)交清，但尚未辦理房屋所有權(quán)證，在這種情況下就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定效力待定合同是指已經(jīng)成立但是不完全具備法律所要求的效力要件，因此其效力是否發(fā)生還有待進(jìn)一步確定的合同。這樣的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》就屬于效力待定的合同，只有轉(zhuǎn)讓人取得了房屋所有權(quán)證后該合同才會(huì)有效。
2.認(rèn)為房產(chǎn)登記一個(gè)人名下，該個(gè)人就可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。許多房產(chǎn)只登記在一個(gè)人名下，但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，故房產(chǎn)登記在個(gè)人名下但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)該夫妻雙方共同處分，也就是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該是夫妻雙方。
3.《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，房款付清，但因?yàn)闀翰幌脒^(guò)戶(hù)，認(rèn)為讓轉(zhuǎn)讓方去公證處申請(qǐng)辦理一份委托買(mǎi)房的《委托書(shū)》買(mǎi)賣(mài)雙方就萬(wàn)事大吉了。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，委托書(shū)是公民、法人委托代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為的法律文書(shū)。《委托書(shū)》中如受托人的權(quán)限過(guò)寬，如受托人可以隨意出售，這樣就可能損害轉(zhuǎn)讓方利益；如受托人不去辦理過(guò)戶(hù)，而轉(zhuǎn)讓方又去了外地，這就加大了過(guò)戶(hù)的成本。
二、抵押
（一）合法有效的房產(chǎn)抵押
房產(chǎn)所有權(quán)人可以為保證債務(wù)的履行為自己的房產(chǎn)（沒(méi)有權(quán)利限制）設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十七條、一百八十八條規(guī)定，抵押人以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，抵押權(quán)自辦理登記時(shí)生效。房產(chǎn)抵押雙方簽訂《房產(chǎn)抵押合同》后到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記后該抵押權(quán)才生效。
（二）房產(chǎn)抵押的誤區(qū)
1.以為把房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證給他人就是把房產(chǎn)抵押給了他人。房產(chǎn)抵押權(quán)不登記不生效。
2.以為房產(chǎn)登記在誰(shuí)名下誰(shuí)就可以抵押。如屬夫妻雙方財(cái)產(chǎn)需夫妻雙方共同抵押，如夫妻雙方離婚，離婚協(xié)議書(shū)、法院判決書(shū)、法院的調(diào)解書(shū)注明：該房產(chǎn)歸一方所有，但另一方有居住權(quán)，或者給他人設(shè)定了權(quán)利，該房產(chǎn)抵押仍需夫妻雙方同意或者其他權(quán)利人同意。
三、贈(zèng)與，遺囑，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議
（一）什么是贈(zèng)與，遺囑，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議
贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同；遺囑是遺囑人生前在法律允許的范圍內(nèi)，按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的方式處分其個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者處理其他事務(wù)，并在死亡時(shí)發(fā)生效力的單方民事法律行為。遺囑人可以立遺囑將其個(gè)人財(cái)產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承，也可以立遺囑將其個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的人；遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是指遺贈(zèng)人與扶養(yǎng)人（包括集體組織）簽訂的，遺贈(zèng)人將其全部或部分財(cái)產(chǎn)在其死后按協(xié)議轉(zhuǎn)移給扶養(yǎng)人所有，扶養(yǎng)人承擔(dān)對(duì)遺贈(zèng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù)。
（二）贈(zèng)與，遺囑的誤區(qū)
1.生效。以為家庭成員之間簽訂一份協(xié)議，將房產(chǎn)給某個(gè)人就可以生效。合法有效的贈(zèng)與要房產(chǎn)的所有權(quán)人（贈(zèng)與人）與受贈(zèng)人簽訂《房產(chǎn)贈(zèng)與合同》。誤以為夫妻一方立一份《遺囑》就可以生效，如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻一方只能針對(duì)自己的產(chǎn)權(quán)份額立《遺囑》，《遺囑》在立《遺囑》人死亡時(shí)生效。
2.以為贈(zèng)與人贈(zèng)與房產(chǎn)要經(jīng)過(guò)受贈(zèng)人以外的其他子女的同意，贈(zèng)與人如沒(méi)有債務(wù)無(wú)須經(jīng)過(guò)他人的同意。誤以為《遺囑》不能變更，撤銷(xiāo)，《遺囑》是一種單方民事法律行為，可以變更，撤銷(xiāo).