河南商報 第九大街財經
汛情和反復的疫情下，中原商業頭部企業2021年的成績單依然十分亮眼，呈現穩增態勢。
在新田商業近日召開的2022年度計劃會議上，前萬科和建業高管袁旭俊，以新田集團商業事業部聯席董事長身份露面；河南省房地產業商會副秘書長金琪昌出任新田集團商業事業部董事；深耕河南商業27年的資深職業經理人梁杰，以新田集團商業事業部執行總裁身份亮相。與此同時，新田商業的“雙一百”戰略也在此次會議上正式對外公布。
在業內看來，如此組合，釋放了新田商業求新逐變的一種信號，2022年或是新田商業未來發展的一個新起點。
向何種目標逐新求變、破局新生？新田集團董事長田中飛曾公開表示，未來的新田商業會利用自身具有競爭力的商業管理體系，不斷拓寬輕資產的規模效應，使新田實現從開發運營向商業管理身份的進一步轉變。
梁杰對新田商業未來操作有何計劃？將如何帶領新田商業沖刺“雙一百”戰略目標？近日，頂端新聞·河南商報記者專訪新田商業事業部執行總裁梁杰，一探他的思路。
文/頂端新聞·河南商報首席記者 楊桂芳
圖/頂端新聞·河南商報記者 劉鴻翔
編輯/王海玲
01
加速布局，拓展不同層級商業市場
新田集團成立于1997年，恰是生長在改革開放二十年的時代大潮里，其作為地產開發商，成功將關虎屯打造成為鄭州城中村改造的樣板案例，在商業運營上，其第一個將“shopping mall”的概念引入并落地，給鄭州市民帶來了赫赫有名的“國貿360”，也就是而今的新田360廣場鄭州國貿店。
據了解，今年新田商業業績穩中有升，整體實現超50億的銷售業績。國貿店以不足4萬方的商業體量，業績遠超同行。在2021年末亮相的鄭州1948主題街區，帶領中原商業進入沉浸式主題街區時代，并引領中原商業深挖本土文化、傳遞中原符號，引發城市情感共鳴。目前新田商業已實現5城8店布局，在省內繼續拓展開封、洛陽、周口等城市，對外攜兩大商業體成為首個闖蕩上海灘的中原商業品牌。
新田商業板塊高管團隊之變，讓人忍不住揣測新田集團對商業板塊未來謀劃思路。
新田商業執行總裁梁杰
梁杰是亞細亞第一代商業人以及丹尼斯百貨的首屆高管，曾參與焦作三維商業以及南陽大統商業的體系化操盤；他注重精細化管理，具有敏銳的商業嗅覺，曾把焦作三維商業帶進河南地市商業“三王”之一，在輕資產、品牌聚合以及自營品牌運作等方面有豐富實操管理經驗。
業內看來，新田商業邀請深耕河南地級市場二十余年的梁杰加入，恰是看中了他對地級市場打法的運籌帷幄，這有利于新田商業未來下探地級市場的操盤運作和良性發展，從而減少試錯成本，從另一個層面也說明新田希望加快推進輕資產運作思路的實現速度。
采訪中，梁杰提到，深攻地市市場，新田商業起步并不算早，新田360廣場許昌亨源通店是代表新田商業進入地市的第一家店，在地市持續探索百貨零售市場的同時，“百貨購物中心化”已悄然形成，并成為大勢所趨，在未來商戰中，shopping mall將引領商業態勢，成為地市的主流商業趨勢。
02
新田商業如何打好下沉登陸戰
實際上，在中原地市市場，從來不缺少商業傳奇。胖東來、大張、西亞和美、焦作三維、開封三毛等，他們在地市都有著廣泛的群眾基礎和商業品牌資源，熟稔地市打法，不懼一線商業攻入。
新田商業如何打好地市下沉登陸戰？在梁杰看來，消費升級趨勢下，再強勢的商業都要順應時代的發展。購物中心可以釋放更多空間，給社交、情景等創新業態，強化體驗型消費，為傳統百貨單層面積小、受建筑體量限制等不良因素打開棋局，采用覆蓋式打法，全業態的吸納客層。
目前地市商業的一線商業搶灘期已經趨于飽和，新田商業的機遇在哪里？
梁杰認為，通過之前新田商業在許昌、南陽落地的購物中心來看，整體發展不錯，這也說明了人們對新田商業的品牌認可度。而今一線商業搶灘地市的模式是同一個版本不斷復制，其定位上具有一定的局限性。事實上，一部分商業需要熟知地市打法的專業團隊因地制宜、有的放矢，以錯位競爭、定制式開發運營來作為后來者居上的機會。“新田作為本土商業的踐行者，我們對于探尋地市市場更具有靈活性。”
“一個地級市城市，人口規模并不大，破200萬人口規模的地級市很少。這就注定一個地級市中頭部商業也就1-2家，現在就是看誰布局快。”梁杰說，地市經濟的魅力已經顯現出來，在商業下沉戰中，購物中心進入地市將加劇傳統百貨向兩極分化狀態演變，從地區消費力反觀，在個性化消費驅動下，品質化消費趨勢更加明顯，對于后進入地市的商業來說，選擇快時尚和輕奢之間的過渡版本，或者加碼潮奢業態都有機會。
03
新田輕資產運作將發揮哪些優勢
目前，在輕資產拓展上，國內一線商業紛紛加碼，且收獲頗豐。面對這樣的市場環境，新田商業將發揮哪些優勢？
梁杰認為，現在商業已經從地產主導時代進入到資產管理時代，此時商業對資源的聚合能力就顯得尤為重要。現在的確很多商業地產面臨著輕資產轉型的契機，對輕資產的操盤能力顯得尤為重要，輕資產要求商業項目首先保證利潤率，實現良性運作，在這個基礎上才能沉淀出專業性的可輸出的體系化制式，同時數智化布局是快速實現輕資產的保證，最后要針對資源進行經營思維的優化組合，實現資產快速運轉。
“目前的市場格局，增量很少，存量增加。”梁杰說，未來存量商業資產的改造、盤活以及持續的經營，對于新田來說，此時也正是多交流、多思考的關鍵階段，新田商業會利用行業專業度助力城市更新。
在梁杰看來，新田商業試探地市項目在進行輕資產輸出時，已經有了近七年的運營管理經驗。在未來的項目布局時，也將繼續拓展輕資產對商業的驅動力，實現整體商業的良性運轉。
04
新田商業如何挺進商業4.0pro
據了解，鄭州1948街區開業當日，新田360廣場鄭州國貿店客流創歷史新高，開業一周，商場日均客流達到16萬人次，一展創新對商業的驅動力。
“這讓我們看到了創新帶來的回報，社會、顧客對我們的商業創新還是認可的。”梁杰說，“每個集團或每個商業都有自己的屬性，叫氣質或者文化，田中飛董事長的國際視野、對商業的洞悉力，和對中國傳統文化的強烈共鳴，會反映到新田商業的氣質上。他主張的創新型運營和我所擅長是精細化管理，希望可以共同推動新田商業的進一步發展。”
目前，花園路商圈已經形成多項目錯位的繁榮態勢，梁杰認為，多項目的錯位發展形成了一種合力，讓花園路商圈成為一個全客層商圈。新田360廣場鄭州國貿店在收回北區后，不只是增加了體量，更會通過改造為花園路商圈呈現新田商業4.0pro版本。
擴容后國貿店13萬平方的商業體量，在傳統的硬件調改升級之外，針對原有的“人”字形動線聯動北區以及下沉空間進行有機填充，打通項目死角及冷區，重新進行了動線規劃，強化了多區域的互通感，打造新田專屬的游逛動線。
從運營模式上，新田商業會加重化妝品自營比例，潮奢業態引進，主題街區打造等，同時加強娛樂、運動、體驗等常駐業態的區域聯動性，將精細化運營深入商業管理細節，協助品牌通過多平臺直播、媒體交互等手段，助力品牌經營業績的二次實現。
“國貿店升級完成之后，2023年將和鄭東新區綠地新都會店一起呈現'雙生花’的狀態。”梁杰說。
05
新田商業如何穩固中原商業三強地位？
今年，新田商業年度工作會議上正式釋放“雙一百”目標：運營商業體量達到一百萬方、銷售業績超過100億元。
這也意味著，要實現這個目標，新田商業需要進一步提質擴容，實現加速前進。
如何實現項目拓展？梁杰提到，在輕資產前提下，想實現雙一百目標，會加大拓展力度，同時也需要讓新田360廣場更具有品牌號召力。讓新田360廣場成為成熟商業品牌，通過良性健康的發展和品牌之間產生良性合作。同時做好對輕奢、快時尚等各種定位版本的演練，以最大化的資源整合實現品牌經營賦能，從而達成消費者粘性，迭代升級新田商管系統。
“國貿店升級完成之后，2023年將和鄭東新區綠地新都會店一起呈現'雙生花’的狀態。”梁杰說。
據梁杰透露，在新田集團的整體規劃下，新田商業總簽約項目運營面積已經突破100萬平方米，距離雙“一百”目標有了實質性的成就。河南正在推動鄭州和洛陽申建國際消費中心城市，新田商業下一步將會繼續發力鄭州、洛陽市場，借助城市發展紅利，助推新田地市項目的發展。
新田集團董事長田中飛曾表示，新田商業作為河南本土商業品牌，希望為河南的消費活力發展貢獻力量。接下來新田在鞏固鄭州多商圈規劃的同時，會加速在河南重點城市的戰略布局，也會進一步謀求一線城市的進駐可能。
面對商業運營日趨白熱化的行業環境，新田商業以創新型運營和精細化管理立足當下，有效利用下沉城市的商業存量，開發多條商業產品線，以輕資產運營增強商業資產的抗風險韌性，建立屬于新田的品牌護城河，實現商業平臺對顧客和品牌的雙向價值。新田商業的未來，我們也將拭目以待。
