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限購(gòu)之下，商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)不限貸，城市綜合體作為最好的一種商業(yè)組合模式，日益火熱。很多開發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)已步入城市綜合體“唱主角”的時(shí)代，對(duì)其趨之若鶩；有不少地方政府也對(duì)城市綜合體一味看好，大開綠燈，不遺余力地促成。
據(jù)《大地產(chǎn)》不完全統(tǒng)計(jì)，目前在鄭州，正在開發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目多達(dá)20家。大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)，一座座“城中之城”拔地而起，固然很大程度上改變了城市的面貌，可是鄭州作為一個(gè)二線城市，能夠消化得了這些綜合“巨無(wú)霸”嗎？已經(jīng)落地的那些龐然大物，又面臨什么問(wèn)題呢？
新城區(qū)暫遇冷
大體量、功能多樣，多為實(shí)力開發(fā)商傾力打造，多家著名品牌進(jìn)駐，城市綜合體經(jīng)常會(huì)成為一個(gè)區(qū)域甚至整個(gè)城市的地標(biāo)性建筑或是城市名片。“更為重要的是可以拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，政府通過(guò)招商引資，吸引品牌開發(fā)商投資，既增加就業(yè)，又可以提高稅收，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一舉多得。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)宋向清說(shuō)。
一般城市的新城區(qū)開發(fā)，政府規(guī)定必須有綜合體的配備，鄭東新區(qū)亦是如此，寶龍城市廣場(chǎng)早在2006年就開始進(jìn)駐鄭東新區(qū)。對(duì)此，鄭州寶龍置業(yè)策劃部經(jīng)理趙夫江說(shuō)：“寶龍是通過(guò)政府的招商引資來(lái)到鄭東的，當(dāng)時(shí)鄭東新區(qū)宣稱‘三年出形象、五年成規(guī)模’，寶龍也是看好鄭東的長(zhǎng)期發(fā)展，再說(shuō)當(dāng)時(shí)的拿地成本也比較低。”
寶龍集團(tuán)作為全國(guó)著名的品牌開發(fā)商，一直以開發(fā)商業(yè)城市綜合體為主業(yè)務(wù)，在各地都做得頗具規(guī)模，可是到目前為止，寶龍城市廣場(chǎng)人氣依然沒有旺起來(lái)，難道是寶龍看走了眼？對(duì)此，精工地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理李志強(qiáng)分析說(shuō)：“在新區(qū)建設(shè)城市綜合體，需要很長(zhǎng)時(shí)間的培育期，逐步走向成熟，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，綜合體具有很大的升值潛力。”據(jù)了解，目前寶龍集團(tuán)在20個(gè)城市擁有不同開發(fā)階段的項(xiàng)目達(dá)25個(gè)，項(xiàng)目多位于二三線城市的“副中心”，地價(jià)不高，但是升值潛力大。在飽受市場(chǎng)質(zhì)疑聲中，一些項(xiàng)目在挺過(guò)了“商業(yè)傷凍期”后，終于見到了陽(yáng)光，陸續(xù)產(chǎn)生收益。如在2009年10月，寶龍福州城市廣場(chǎng)一層月租金達(dá)到了600元/平方米，十分火爆，較開業(yè)初期翻了近兩番，比周邊物業(yè)租金高出30%左右。
“我特別想對(duì)開發(fā)商說(shuō)的是，做新區(qū)或是遠(yuǎn)郊城市綜合體，必須緊隨區(qū)域規(guī)劃，除非你是特別有實(shí)力，耐得了寂寞，或者是有著自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。常規(guī)來(lái)說(shuō)，必須要逐步推進(jìn)，隨著人氣的旺盛，業(yè)態(tài)逐步完善。一定要避免出現(xiàn)有場(chǎng)無(wú)市的困境。”宋向清說(shuō)。
單售的危害
業(yè)內(nèi)一直有個(gè)說(shuō)法：“要是你錢不多，又沒經(jīng)驗(yàn)，還沒有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)支持，就和綜合體保持安全距離，別去碰它。”萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)大鱷都一直在宣稱：企業(yè)戰(zhàn)略是“只做城市綜合體開發(fā)”。城市綜合體能為開發(fā)商帶來(lái)巨大的利益，但必須看到，城市綜合體具有很大的操作難度，一般中小型開發(fā)商難以勝任。宋向清說(shuō)：“資金、經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、追隨品牌客戶等，可以說(shuō)缺一不可，不然很可能淪落為外表華麗的‘死城’。”
很多綜合體項(xiàng)目為了緩解資金壓力，最終變得“不死不活”。鄭州的長(zhǎng)城康橋華城是一個(gè)最近的例子，住宅、寫字樓、商業(yè)街、大商場(chǎng)等業(yè)態(tài)全部具有，算是基本合格的城市綜合體組合，可是雖然地處黃金地段，商業(yè)街卻為何“活”不了？
對(duì)此，業(yè)界逐漸形成這樣的共識(shí)：如果綜合體的商業(yè)配備有商業(yè)街，那么商業(yè)街可以交給專業(yè)的商業(yè)管理公司去統(tǒng)一銷售和進(jìn)行后期管理。“其實(shí)，那些以‘單售’為目標(biāo)的項(xiàng)目，實(shí)在不能稱為‘綜合體’，只是形式上的相似，骨子里完全不同，只是對(duì)綜合體的一種簡(jiǎn)單拷貝。”朝陽(yáng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理梅濤說(shuō)。
專業(yè)能力的考驗(yàn)
做綜合體，到底怎么樣才算專業(yè)呢？需要具備些什么呢？
其中之一應(yīng)該是對(duì)于各種資源的有效運(yùn)用。城市綜合體項(xiàng)目往往位于寸土寸金的城市黃金地段。那么，從綜合體物業(yè)價(jià)值的合理實(shí)現(xiàn)來(lái)看，城市地鐵資源是其應(yīng)當(dāng)充分利用的發(fā)展機(jī)會(huì)。這一點(diǎn)，河南西元置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西元置業(yè)）算是牢牢地把握住了。2010年5月，西元國(guó)際廣場(chǎng)以首座地鐵物業(yè)的姿態(tài)面世。西元置業(yè)副總經(jīng)理劉杰介紹說(shuō)：“目前我們項(xiàng)目購(gòu)物中心部分的意向簽約率已達(dá)200%，從簽約商家的品牌高度來(lái)看，均為國(guó)內(nèi)外一線品牌商家，包括星美國(guó)際影城、周大生、百麗、綠茵閣、肯德基等大品牌。”
據(jù)朝陽(yáng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析，從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)看，對(duì)于地鐵沿線項(xiàng)目用地并不是很局促的地塊，應(yīng)當(dāng)充分做好項(xiàng)目物業(yè)組合的技術(shù)分析。充分利用城市中心區(qū)和地鐵資源，發(fā)展市場(chǎng)可行性較高的物業(yè)，如寫字樓對(duì)交通依賴性非常大。當(dāng)然，基于綜合體物業(yè)的操作難度，在針對(duì)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)城市綜合體時(shí)，應(yīng)根據(jù)該區(qū)域的特點(diǎn)，做好項(xiàng)目定位，而非將所有物業(yè)形式進(jìn)行粗糙的“大糅合”。
綜合體如何平衡
城市綜合體之所以被稱為“城中之城”，因?yàn)樗吮姸辔飿I(yè)類型，基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)按重要性排序應(yīng)該是：商業(yè)(含商業(yè)街及購(gòu)物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。一個(gè)成熟的城市綜合體，會(huì)擔(dān)負(fù)起城市中心應(yīng)該擔(dān)的職責(zé)。如商業(yè)功能、商務(wù)辦公功能、酒店接待功能、休閑活動(dòng)功能、其他公共商務(wù)活動(dòng)功能、居住功能等。
按照業(yè)內(nèi)最成熟的理論，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體標(biāo)志是持有物業(yè)的部分，萬(wàn)達(dá)的自持率高達(dá)80%-90%。綜合體項(xiàng)目的人群是復(fù)合的、多元的，這就需要商業(yè)物業(yè)占主導(dǎo)，像深圳的華潤(rùn)中心，一期開發(fā)的是大型購(gòu)物中心萬(wàn)象城，二期是酒店。商業(yè)是整個(gè)綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個(gè)附屬產(chǎn)品。
“目前在鄭州，全部具備這些功能的城市綜合體很少，這與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益有直接關(guān)系，贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社說(shuō)。在鄭州，不但是功能不齊全，開發(fā)順序也是完全顛倒過(guò)來(lái)的，就算是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，似乎也是“客隨主便”，都是首先住宅、再而寫字樓，最后才是商業(yè)。對(duì)此，梅濤分析說(shuō)：“開發(fā)城市綜合體必須結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、區(qū)域特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)，因地制宜，找出最合理最適合的開發(fā)模式，照搬其他地方的成功模式，未必在鄭州活得很好。”